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【香港直播(20) - 世茂房地产】三十而立,手握万亿货值,未来发展更淡定

日期:2019-11-23 15:17:53      

       亿翰速评          2019年上半年,世茂房地产实现较亮眼的业绩,销售增速维持行业较高水平。预计2020年有望实现3000亿元的销售业绩。          一、销售高增长,有望维持两年左右          2019年上半年,世茂房地产合约销售金额达1003.4亿元,同比增长38.7%。在2019年房地产市场严峻的环境下,相比于TOP20房企来说处于较高增速水平。在公司持续保持销售规模快速增长的情况下,其确认的销售业绩也表现亮眼。2019年上半年,公司营业收入和核心利润分别为565.6亿元和75.8亿元,分别同比增长32.9%和23.8%,并且毛利润率维持在30%以上的水平。此外,得益于公司可售货值充裕,预计,在当前环境下,2020年实现3000亿元的销售业绩问题不大,并且核心利润也可以有20%-25%的增长。          二、收并购发力,保障企业业绩增长          在市场融资环境以及市场热度调整的背景下,世茂通过收并购的方式获取大量优质资源。2019年上半年,公司新增土地建筑面积1412万平米,通过收并购方式获取的约为900万平方米,预计货值为1800亿元。并且这些项目多数位于核心城市,例如杭州、南京等。这些项目的注入,将助力企业业绩增速维持较高水平。          三、财务结构稳健,能较好应对未来较为严峻的融资环境          截止到2019年6月底,公司净负债率为59.6%,较2018年底提升0.2个百分点,连续8年控制在60%以下,公司现金短债比为1.6,短期流动性良好,并且积极拓展与金融机构的战略合作,确保企业融资渠道开阔。正是得益于良好的财务结构,公司才能在收并购市场上斩获较多优质地块。此外公司严格控制投资比例,确保未来经营稳健。   2019年8月27日,世茂房地产2019中期业绩会在香港举行。            概况:           一、 业绩亮点          1、 合约销售金额显著增长。2019H1世茂房地产实现合约销售金额1003.4亿元,同比增长38.7%,完成全年业绩目标的47.8%,合约销售面积556万平米,同比增长23.3%。          2、 收入和利润稳健增长,毛利润率保持稳定。2019H1世茂房地产实现营业收入565.6亿元,同比增长32.9%,毛利润为170.2亿元,同比增长28.9%,毛利润率为30.1%,较2018H1下滑0.9个百分点。          3、 分部收入情况。2019H1销售物业收入532.4亿元,占比为94.1%,非销售物业收入为33.2亿元,占比为5.9%。销售物业收入按城市划分,福州、北京、苏州、南京、泉州、绍兴、青岛、武汉、成都占比较高,分别为15.4%、10%、8.8%、8.4%、6.5%、6.4%、4.6%、3.4%、3.3%。          4、 核心利润持续增长,利润率行业领先。2019H1实现核心利润75.8亿元,同比增长23.8%,归属上市公司股东的核心利润为53.1亿元,同比增长20.6%,归属上市公司股东的核心利润率为13.7%,下滑0.6个百分点,经营溢利141.8亿元,同比增长18.8%,归属上市公司股东的利润为51.1亿元,同比增长19.5%,每股盈利1.552元,同比增长22.5%。          5、 股东分红稳健增长。2019H1派发股息60港分/股,同比增长20%。          6、 多元拓储,货值充裕。2019H1新增土地储备总建筑面积1412万平米,预计新增货值2500亿元;新增土地储备中,通过收并购方式获取的约900万平米,预计贡献货值1800亿元,低成本补充了一二线城市土地储备;截止2019年6月30日,拥有土地储备总建筑面积6407万平米,货值总量达10500亿元;持续深耕大湾区,深圳龙岗项目成为中国最高地标,香港项目稳步推进,新获广州大亚湾二期等项目;长三角区域持续深化布局,南京G11项目将建成城市新地标,从泰禾集团购入杭州临安和江村项目,从明发集团购入南京江湾新城项目;京津冀区域持续深耕,获得河北香河项目,签约天津机场生态城项目等。          7、 上海世茂实现收入稳健增长。2019H1上海世茂实现合约销售金额122亿元,业绩完成率41%,营业收入128.2亿元,同比增长5.5%,归属公司股东的利润为15.9亿元,同比增长9.8%。          二、财务亮点          1、有效管理和控制现金回笼,资金储备充裕          2019年上半年,现金回款达813亿元人民币,同比增长47.8%,回款率达81%,较2018年上半年提升5个百分点,较2018年全年提升了3个百分点。截至到2019年6月底,公司现金储备充裕,现金储备为522亿元,较2018年底增长5.4%,尚未动用的银行和境内金融机构授信400亿元。          2、财务结构稳健,短期流动性强          截至到2019年6月底,公司借款总额为1154.7亿元,较2018年底增长5.8%,其中境外债务为653.9亿元人民币(占总债务的57%)。但是有三个香港项目的运作未来会对冲60%的外汇风险。同时集团也积极通过一定数量的外汇衍生品实现对冲。          公司长短期借款分别为834.1亿元和320.6亿元人民币,分别占总借款的72%和28%。公司现金短债比为1.6,短期流动性良好。          3、保守融资,拓展与金融机构的战略合作          2019年5月,证监会批准了世茂建设有限公司132亿元人民币的公司债额度;世茂的ABS和ABN并未受到艰难融资环境的影响;收并购项目大多数处于在建状态,符合“432”监管要求,7月份没有受到证监会窗口指导的影响;在2018年公司与农行联合推出的50亿元的抵押贷款项目后,2019年5月,世茂与中信银行联合推出了100亿元人民币的抵押贷款项目;公司具有离岸融资优势,从发改委获得20亿美元的债券配额,票面利率分别为6.125%和5.6%;2019年上半年,综合融资成本控制在5.6%,较2018年下降0.2个百分点。          4、财务指标稳定,信用评级健康          截止到2019年6月底,公司净负债率为59.6%,较2018年底提升0.2个百分点,连续8年控制在60%以下,为集团应对复杂的经济和不断变化的金融环境,实现可持续发展奠定了坚实的基础。          评级方面,世茂集团在海外评级中,标准普尔为BB+(稳定),惠誉国际为BBB-(稳定),穆迪为Ba2(正面),境内评级中,中诚信国际和联合评级均为AAA;联合评级和东方金诚对世茂建设评级均为AAA;联合评级对上海世茂评级为AAA。          5、资产规模稳步扩大          截止到2019年6月底,总资产规模为4159.4亿元,较2018年底增长10.2%。其中固定资产为624.1亿元,较2018年底的594.3亿元有所提升,总权益为1112.8亿元,相较于2018年底1052.8亿元持续上升。          三、业务回顾          1、在全国范围拥有优质土地储备:截止2019年6月30日,在全国101个城市共有土地储备301幅,总建筑面积6407万平米;在全国范围内拥有充足的可售货源,总货值10500亿元,能充分满足未来持续增长的需求。          2、2019上半年新增土储:上半年新增地60幅,总土地成本约788亿元,总建筑面积1412万平方米,其中按城市能级划分:一线城市建筑面积占比11%,土地成本占比21%;二线城市46%,土地成本40%;强三四线城市23%,土地成本26%;其他三四线城市20%,土地成本13%。          3、多元化土地获取渠道,收并购比例显著上升:上半年新增土储中,收并购土地成本占比达60%,较2018年提升了37个百分点;收并购建筑面积占比64%,较2018年提升了33个百分点。          4、土地储备情况:截止2019年6月30日,土地储备总建筑面积6407万平米,权益建筑面积4072万平米,在建面积3408万平米,权益土地成本5446元/平米。可售总货值10500亿元,按区域划分,长三角区域、粤港澳大湾区、福建区域、华北地区和其他区域占比分别为27.1%、24.8%、21.0%、16.5%和10.7%。          5、2019下半年可售货源:2019年上半年合约销售建筑面积556万平方米,下半年可售建筑面积为1673万平米,全年预计可售面积2229万平米,可售货值超过4000亿元,保守估计销售均价为18000元/平方米,以53%去化率保守计算,集团仍能超额完成2019年销售目标。2019年下半年将进一步优化库存结构,一二线城市供应量预计超过60%,新增项目中,超过15亿元的可售货源位于核心深耕城市。          6、世茂深港国际中心:项目总用地约32万平米,总建筑面积约136万平米,总投资达到500亿元,融合全球商务、顶级酒店、国际学校、高端公寓、国际会展、演艺中心、图书馆、美术馆、青少年活动中心、深港青年合作创业中心、城市绿地广场、机场候机楼、过境巴士站等综合性复合功能,集合了城市主流功能的超级综合体。          7、跨行业合作:与跨行业龙头企业合作,为用户带来全新的智能生活体验与服务,包括收购了海亮物业管理公司,分别与商汤科技、云之声等高新企业达成合作。          四、未来展望          1、上半年回顾-销售业绩表现          (1)2019年上半年,合约销售金额达1003亿元,同比增长接近40%,已完成全年2100亿元销售目标的48%。2019年下半年,集团将继续保持强劲的增长势头。预计2019年前三季度的销售金额将达到2018年全年1761亿元的销售金额,同比增速预计会突破40%。          (2)2019年上半年,尽管可售资源有明显增长,集团依然能够维持50%的去化率。截止2019年6月底,可售货值中68%是住宅,其余32%是商业、办公和车位。          2、上半年回顾-销售回款          2019年上半年,销售回款达813亿元,同比增长48%;回款率达到81%,较去年同期增加5个百分点,全年回款目标1700亿元,同比增长27%。新销售项目回款金额同比增速保持在45%的水平,并且回笼效率不断提升。          3、下半年计划-供货与运营目标          2019年可售资源超过4000亿元,按53%的去化率计算,集团将实现全年2100亿元的销售目标。通过加强去化、提高平均售价,集团对达到更高的目标充满信心。          4、2019年销售策略-核心城市发展          2019年下半年,集团计划将80%的可售资源集中在一二线以及强三四线城市。核心城市的可售资源将超过1800亿元,占总可售资源的60%。其中,福州超300亿元,杭州超250亿元,广州超220亿元,厦门超200亿元,北京超200亿元,泉州超200亿元,深圳超150亿元,南京超150亿元,苏州/无锡超100亿元。          五、总结          1、2019H1投资回顾。2019H1新增货值超2500亿元,收并购方式获取1800亿元,一二线城市货值1700亿元,上半年新增货值的转化率超33%,去化率超50%,全年计划将回款的50%用于土地投资,全年新增货值为4000亿元。          2、可售资源充裕。2019年1-3季度销售目标为1700亿,接近2018年全年销售业绩,同比涨幅超40%。2019H1实现回款813亿元,同比增长48%,回款率为81%,较2018年同期上升4.9个百分点;2019H2可售货值超3000亿元,以37%的去化率保守估计,世茂房地产将超额完成业绩目标;将持续加速新项目的推盘以实现连续3年的高质量增长。          3、核心运营指标稳健增长。2019H1已确认收入为565.6亿元,同比增长32.9%,预计全年涨幅超30%;毛利润为170.2亿元,同比增长28.9%,毛利润率为30.1%;归属公司股东的核心利润为53.1亿元,同比增长20.6%,预计全年涨幅超25%;DPS为60港分,同比增长20%,预计全年涨幅超25%。          4、利润增长展望。2019H1销售均价与平均土地成本的比例为3.23,预计2020年合约销售均价将提升至19000元/平米,平均土地成本降至5500元/平米,两者的比值将提升至3.45。2019H1世茂房地产持续聚焦京津冀、长三角、中西部、大湾区。截止目前,在大湾区,长三角的土地储备均超1000万平米,其中大湾区的土地储备主要分布在香港、广州、深圳、佛山等城市,长三角的土地储备主要分布在上海、苏州、南京、杭州、宁波、无锡等城市;京津冀拥有土地储备超600万平米,主要分布在北京、天津、石家庄等城市;中西部土地储备总量超800万平米,分布于武汉、郑州、成都、重庆、兰州、昆明等城市,海西区域土地储备总量超1000万平米,分布于福州、厦门、泉州等城市。世茂房地产重点聚焦一线及核心二线城市,如北上广深、武汉、合肥、郑州、杭州、福州、厦门等。目前,集团的土地储备总量超65%位于一二线城深。在低成本土储的支撑下,集团有望实现利润的高质量增长。          5、两翼腾飞,蓄势待发。酒店运营方面,2019H1实现收入10.62亿元,同比增长15.9%,全年目标24亿元;商业娱乐板块,2019H1实现收入8.41亿元,同比增长64.3%,全年目标18亿元;物业管理板块,2019H1实现收入9.58亿元,同比增长80.1%,全年目标20.01亿元。          6、集团成立30周年,新起点,新征程          世茂已形成以住宅开发为核心,酒店、商业办公、娱乐、物业服务、金融、教育、文化、养老、高科技等多元业务并举的"可持续发展生态圈"。计划3年内分拆物业管理和酒店业务。              问答环节Q&A          Q1:第一个问题就是关于规模以及盈利之间的平衡,未来3到5年的维度上,我们的战略重心会放到哪一边,有没有考虑过略微放缓销售的增长,但是在权益比例这边适度提高一些,从而让我们看到更加积极的盈利增长的兑现?第二个问题,现在股价又到了一个相对而言比较有吸引力的位置,所以业绩放完以后不知道公司有没有回购和增持的计划?          A1:第一个是销售和利润的平衡,我觉得在中国很难追求利润特别高,因为你实际上利润很高了,实际上最后也都打碎,而且我刚才说了我想高,他也不给。我看了很多专家也在大会上提限价是很不市场化的。实际上我们买地的时候可能买便宜的,现在你可以赚大钱,那么有时说买贵了你可能还要亏本,我们听说最离谱的有地价拍到13万/平米,最后说批价是14万/平米,如果我是他我就亏大了,因为光土地加利息都不止。这个已经熬了两年了,明年我听说也会拿出来卖,所以这个我觉得是很不合理的事,所以在中国我觉得不太适合追求特别高的利润,我觉得30%以上挺好。我最近跟一个朋友吃了一顿饭,我觉得他观点还挺对,他说现在地产也就是平平衡衡的,也就赚这些钱,你不要黑心赚很多钱,也赚不到。香港是不一样,香港没什么税,所以香港地产商喜欢囤地,所以现在社会矛盾很大。我说国家现在还是挺好的,调控一下,否则一二线城市太贵了,我觉得也不好,老百姓也受不了,所以不要太想着赚太多的钱。          还有一个投资者有一天问了一个很奇怪的问题,我都不好回答,他说怎么我看了一家开发商报表上税收很少,我说我怎么知道,据我所知中国税很高的,我们很多都要交税,汤总今天给我说了一个税的数我都吓坏了,我说交这么多,应该交的。所以这个我觉得中国不能搞太高的利润,第一是政策不允许,第二税收也不允许,所以差不多30%以上挺好的。量我觉得是越大越好,但是在风险管控的前提下,我刚才说了一点,我们销售回款的50%,等于销售的40%,用来买地,这个是最安全的。          为什么?因为你回款的50%用来买地,施工费用还要20%多,息税费要20%多,你基本上还会产生一点点的负现金流,在开始股本金多一点可能还行,负债还可控。前几年他们怎么买的,卖500亿,买500亿的地,我们现在说40%是安全。前几年是100%,卖1000亿的楼也买1000亿的地,这个就很危险。当然他们现在很多都跟我们谈合作了。          第二个问题,其实股价确实是很低的,我相信如果我们长期还是比较好的业绩,50%以上的销售增速,25%以上的利润增速,我觉得不可能跌,或者是会更多。关于自己是不是会回购,我觉得可能会少,为什么?因为我们今年已经花很多钱买地,再去回购的话,我觉得可能对我们的负债率,对我们各方面会不太好,我觉得还是市场调节,很多投资者也很聪明。我记得前几年我们股价不动,最主要是没增速,我们应该是前20最快增速之一,去年我们排第二。所以可能我们增速会比较快,因为我们合作的比较多,我觉得都得卖,老是买地不卖楼了我也受不了,所以我们三四季度应该很多。          实际上前几年我觉得有误区,大家觉得我们在长三角很大,确实很大,但是后来我们福建很大,去年我们福建卖了500亿,整个福建省差不多是5000亿,所以后来福建地区公司董事长跟我说今年还能增长,他准备去五六线城市,我说不行,后来他们就去了一二线城市,他们跑去大湾区了,我还是挺支持,所以我们今年在大湾区增长了接近1000亿的土地,我们在广州增城和佛山总共有400多亿。我觉得我很看好粤泰,他们在广州那两个盘好的不得了,他们说价格能在10万以上而且能批出来,我听到这件事就觉得很开心,因为我们现在很多批价都批不下来。我记得去年我们在杭州拿了两块地,都是底价拿的,其中一块地本来没有人买,政府说到时候批价会批得很好,我就相信了,结果现在说也批不了太好,所以这也没办法,也不是政府耍赖,我相信是政策紧,中央老盯着,不太好办。我们在深圳也收了一些项目,除了三塔之外,我们收购了一个比较大的住宅项目,现在深圳非常利好,我们非常看好深圳。          Q2:第一个就是关于买地的,上半年收并购获得很好的地,毛利润率非常客观,请问之后下半年是不是还有机会通过收并购买到这么好的地?第二个问题,现有报告中对毛利润率的预测是否偏保守?第三个问题,报告中提到今年是世茂30周年,分红上会不会有特别的安排?           A2:关于收购我刚才已经说了,我们上半年已经买了780亿,权益后也就在500亿左右,全年我们权益前投资额也就1000亿左右,这边的1000亿是按照全年2500亿的销售和2000亿的回款的基础上得出的,在这里可以告诉大家应该还要再多一点,多多少要具体要看市场。那我们实际上上半年已经用了70%,下半年只有30%,您刚才问我是不是还有这么好的机会,我先告诉你机会比上半年更多!因为中国地产是根杠杆,所以我觉得中国政府很聪明,提出要一城一策,你有些地方房价上涨压力很大,比如北京、上海、南京、杭州、苏州等等,政府就往下压;有些三四线城市,反正也没什么人买,就会放松一点,所以国家是很聪明的,但它锁住了地产的核心脉搏,就把融资给锁得比较紧,实际上很多开发商都借了很多钱,为什么我们可以收这么多并购,有些企业我们谈的时候都没溢价,买了四、五年的地都没溢价,为什么?他下个月就几十亿要还了,你不跟我们合作,就没钱还,因为银行也不再借钱,而且这些已经不是小房企,大家不要看说排名前50很安全,前100很安全,前20很安全,错了,现在银行是看你资产负债的,看你现金流,看你所有的东西,所以我们上半年实际上有跟前20的房企合作,我们这两个月也有一些跟前10的房企合作,所以不一定说是小房企,当然小房企可能被收购的概率更大一点,大房企也有很多整合和合作,这种机会还是挺大的,所以我觉得机会更多,我们要求会更高!我们上半年可能毛利润率27-28个点,净利润率在10-11个点,我们就收了,下半年我想不行,可能毛利润率30%以上,净利润率12-15个点,我们才收,为什么会这样?因为现在不确定性是在加大的,国家融资的环境是挺恶劣的,当然了我们比较好,因为我们做的比较早,我们今年就发了十几亿美元债,额度正好用完,用完以后的话,发改委突然发了一个文说以后只能借新还旧,我们就觉得这个窗口期抓得比较漂亮。我们在7月份做了一百多亿的银团,利息是4.3%,我觉得又是抓得很漂亮,现在这个环境比较差,我相信现在再做银团就很难了,香港银行自己都头疼,这些香港的资产都有可能在下降。您刚才说的地价和房价,确实是保守一点,但是因为我们算的是房价,而房价不代表它在当年能入账,入账可能还得一两年后,而且现在预测毛利润还是保守点好。          41页30周年那个PPT没什么特别的,就是告诉大家已经30周年了。          Q3:以前世茂经历一个发展停滞的阶段,那么现在的世茂与以前有什么不同,现在销售增长的持续性是不是比以前更好?风险管控上有没有什么经验?          A3:这是个比较深层次、比较好的问题,确实我们在经过2012、2013年两年50%的增长后,连续两三年处于发展停滞的状态,那时我们有点麻木,我们从18进入到第八名,也就是进入了前10。那个时候,我们可能在团队上的准备是不够的,现在团队的建设,我很满意。我们现在很多地区公司有董事长,有奖金池,我们现在孵化很多经理,另外他们还有超额利润分成,在分享收益,这个能够调动团队的积极性,有企业家精神,这个我觉得做的很好。          还有一块做的很好,以前我们的质量和客户满意也就比行业平均值好一点点,结果在高速增长以后还在往下降,降到行业平均值以下,不及格。现在我们的质量和客户满意度都是行业前三,我觉得这个是最基本的。          现在我们团队,质量、客户满意度等方面都与以前不同,我们的土地储备也不错,加上今年大家都缺钱,我们今年合作了很多项目,很多都在一二线城市,而且在大湾区的布局也在深化,我觉得这些都是跟以前不一样的, 但是风险控制还是最重要的,我们会按回款的50%用于投资,这是一个死限。          Q4:今年核心利润大概实现了25%的增长,这个增速能不能起码持续到2021年?当前的可售货值超10000亿元,今年买地也相对比较激进,粗略估算明年的可售货值大概有5000-5500亿元,按60%的去化率计算,明年实现3300亿元的销售业绩应该是没有悬念的,您觉得我这么算是悲观还是乐观?          A4:今年我们销售增长这么快,那么今年和2020年,核心利润实现25%的增速问题应该不大。但是2021年的情况还要看今年三四季度和明年上半年的情况,现在还看不到这么远。如果今年下半年和明年上半年跟现在一样,哪怕再稍微差一点点,我估计也可以有20%-25%的增长,我觉得这个还是有信心的。          今年我们确实收购了很多项目,明年的货值应该在5000亿元以上,5000亿元的货值的话,实现60%的去化率才能实现3000亿元的销售,如果去化率下降到60%以下,可能就实现不了3000亿元销售,所以关键还是看去化率,但是总的来说,2020年实现3000亿元的销售业绩问题不大。