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重磅发布 - 观点指数·2019年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100

日期:2019-11-23 15:18:58      

       摘要:整个行业的资源慢慢向头部企业集中,包括土地、人才和融资,企业对规模的诉求也愈加强烈,对于中小企业而言,生存压力愈加增大。          恒大10月单月930亿 “全员卖房”加速销售目标实现          作为四季度的首月,10月不少房企全年业绩及资金面压力提升。这迫使其进一步加大促销力度,开启年底“全员卖房”花式营销模式。一定意义上,也反映出房企在销售增速放缓后,对行业基本面日渐趋紧的一种焦虑。          “观点指数·2019年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100”显示,1-10月房企的合约销售总规模增至93618.47亿元,环比增长13.73%,环比增速较上月回落约2.39个百分点;与去年同期相比,同比增长16.18%,增速较去年同期下降26.06%。 1-10月份,销售额达千亿元的房企达26家,较上月增加了4家。Top5、Top10、Top20、Top50房企的销售额门槛再次提升,分别为3843亿元、2002亿元、1203.93亿元和580.69亿元,分别同比上升10.11%、14.73%、19.79%和18.31%。   数据来源:观点指数整理          从单月销售额来看,恒大10月份销售额为930亿元,为碧万恒三家里最高,其次是碧桂园850亿元,最后是万科442.9亿元。但从1-10月的累计销售额来看,碧桂园依然稳居首位,恒大超过了万科位居第二,排名第四的融创单月销售额为642亿元,排名第五的保利则为375.27亿元。 而在8月份,就有媒体报道称恒大已经开启“全员卖房”模式。据企业公告数据显示,1-9月恒大的销售额为4531.8亿元,9月单月销售831.1亿元,写下令人惊讶的一笔。10月份,恒大继续引吭高歌,刷新了自己创下的记录。 从趋势来看,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,四季度房企们将继续加大货量供应,以提高周转。            销售平稳增长 房地产投资更趋理性          2019年,大部分企业的销售业绩都以平稳为主,仅有个别企业涨幅明显,企业销售出现分化。全国楼市依然是双向调控,市场走势退烧,迎合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。          国家统计局数据显示,全国商品房销售额出现上涨。2019年1-9月份,商品房销售额为111491.29亿元,同比累计增长7.1%,增速加快0.4个百分点。9月单月的商品房销售额为16118.34亿元,较上月环比增长32%。          现房方面,1-9月销售额为13651.81亿元,同比累计减少11.3%;9月单月销售额为1718.78亿元,较上月环比增长34.01%。   数据来源:国家统计局,观点指数整理          住宅方面,1-9月销售额为97496.55亿元,同比累计增长10.3%;现房销售额为9765.12亿元,同比累计减少11.8%。另外,1-9月住宅销售面积同比累计增长1.1%,现房销售面积则同比累计减少23.6%。   数据来源:国家统计局,观点指数整理          整体来看,9月销售的继续上涨,与房企加大推盘去化力度,以销定产等营销策略密切相关。虽然业内人士点评今年“金九银十”成色不足,但是四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期,在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会有一定的回升。          在政策调控持续、融资收紧的情况下,房企整体投资将更趋理性,加速去化及回款、降杠杆控负债成为主流。          国家统计局数据显示,1-9月房地产投资完成额98007.67亿元,同比累计增长10.5%,增速与1-8月持平,为年内最低;1-9月全国房地产住宅投资同比累计增长14.9%,增速与1-8月持平,亦为年内最低。          从单月来看,2019年9月全国房地产投资13418.61亿元,环比增长14.24%,增速较8月的4.56%上升了近十个百分点。   数据来源:国家统计局,观点指数整理            实际到位资金增幅平稳 “区块链”、“数字货币”有望缓解融资“难”          10月26日,《人民日报》头版头条指出,国家计划把区块链作为核心突破口,加快推动区块链技术和产业创新发展。28日,中国金融四十人论坛(CF40)学术顾问、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示,中国央行很可能在全球第一个推出数字货币。          这则新闻让沉寂已久的“区块链”、“数字货币”等名词重返“热门”。对房地产行业来说,未来这项技术将有效解决资金分配效率低、中小房企贷款难的问题。          在数字货币时代,资金资源的配置可以严格按照宏观管理者的要求进行,这样效率将大大提高。比如国家要控制流向房地产的资金规模,在数字货币时代,这个目标可以轻易的实现,央行甚至可以精确地设置每年流向房地产的资金规模。          在区块链时代,中小房企贷款难的问题也将被有效解决,因为真实信息的公开性和不可篡改。只要企业对银行开放企业加密经营数据,银行立即就能对企业进行深入的了解,包括企业股东的情况、经营状况、有无偿债能力等。甚至不用担心企业不按照贷款合同约定还贷,因为区块链真实完整的经营数据相比抵押物更符合风控的要求。          据目前情况来看,在融资方面,由于多数房企在融资窗口期下加大举债,致使2019上半年房企整体融资规模上升。其中,据碧万恒2019年中报披露,三家企业合计有近800亿美元短债将于2020年6月底前到期。          而从9月单月的融资情况来看,共完成约90项融资,总金额约为1752.62亿元人民币,其中债券融资发行数量约为37单,占比41%;融资担保共发行26单,占比29%;资产支持计划和股权融资分别发行16单、4单,占比为18%和4%。   数据来源:观点指数统计          另一方面,房企开发商的实际到位资金累计增速保持了平稳的趋势。          据国家统计局数据显示,2019年1-9月份,房地产投资实际到位资金195225.85亿元,同比累计增长9.0%,增速较1-8月份回落0.1个百分点,与1-7月持平。          按分类来看,房地产投资国内贷款19689.33亿元,同比累计增长9.1%;利用外资103.58亿元,同比累计增长约140%;自筹资金42023.80亿元,同比累计增长3.5%;各项应付款32671.31亿元,同比累计增长11.9%;工程款18152.29亿元,同比累计增长18.8%。   数据来源:国家统计局,观点指数整理          实际到位资金增幅平稳,土地市场上也变得更加理性,多数房企采用收并购等曲线拿地的方法来扩大土储。国家统计局房地产开发投资完成额数据显示,截止2019年9月,土地购置费累计为32011.87亿元,同比累计增长19.6%,但是同比累计增速呈现连续下降的趋势。          自2019年2月起至9月,全国房地产土地购置费用单月环比增长在7月到达最低点,为-39.21%。9月单月环比增长11.95%,金额为4441.14亿元。   数据来源:国家统计局,观点指数整理          在房地产土地开发方面,今年1-9月房地产开发企业土地购置面积15454.03万平方米,同比累计下降20.2%,降幅比1-8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8185.84亿元,同比累计下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。   数据来源:国家统计局,观点指数整理          总的来说,整个行业的资源慢慢向头部企业集中,包括土地、人才和融资,企业对规模的诉求也愈加强烈,对于中小企业而言,未来生存压力还会进一步加大。